Облигации и падение продаж: как ГК «Самолет» пытается выйти из финансового кризиса
Владельцы находящейся в кризисе ГК «Самолет» решили последовать примеру Владимира Потанина и выпустить на рынок цифровые «фантики», так называемые «цифровые финансовые активы».
Это касается двух выпусков облигаций в ЦФА на 3 и 1,5 млрд рублей - на платформах «СПб Биржи» и «Альфа-Банка» соответственно. Эти выпуски будут дополнением к уже существующим восьми выпускам на 85,8 млрд рублей и выпуску классических облигаций на 1,5 млрд рублей.
ЦФА - аналоги ценных бумаг, которые выпускаются в виде записей в информационной системе на основе распределенного реестра (токенов) и подтверждают права инвестора на актив. Инструмент рабочий, только вот ситуация в «Самолете» такая, что неясно - сможет ли девелопер исполнить свои обязательства, или развалится под грузом текущих долгов.
Продажи падают
Читайте ещё:Российский шахматист пропустил партию на чемпионате мира из-за сна
Срок размещения новых облигаций - октябрь 2025 года. Т.е. деньги нужны срочно и на короткий срок. Однако, в развивающихся структурах заимствования обычно берутся под новые проекты, тогда как сейчас весь рынок строительства жилья в России переживает громадный спад в связи с концом льготных программ ипотечного кредитования. Вместе с этим у широких слоев населения снизилась (а то и почти пропала) возможность приобрести жилье в собственность, обрушился спрос.
Продажи упали не у одного лишь «Самолета», но у него катастрофа более заметна, ведь ранее он был одним из лидеров рынка. За последний отчетный квартал холдингу удалось реализовать всего 30 тыс. кв. метров жилья. У ГК «ПИК», который тоже испытывает серьезные проблемы, этот показатель равняется 90 тыс. кв. метров. Ближайший конкурент - А101 с показателем в 28 тыс. кв. метров, но этого девелопера уж точно нельзя считать лидером, тем более, массового семейного сегмента. Хуже дела только у ЛСР - 15 тыс. кв. метров, но он строит в основном в пределах Санкт-Петербурга и Ленобласти, тогда как география продаж «Самолета» куда выше.
Вместе с продажами, что логично, падает и доход. В четвертом квартале 2024 года девелопер сократил продажи недвижимости относительно аналогичного периода прошлого года сразу на 45% - до 61,2 млрд рублей. Доля ипотечных сделок составила 55% против 89%. Падение примерно в два раза, динамика отрицательная.
Чтобы хоть как-то отбить падение продаж, в феврале 2025 года «Самолет» сообщил, что запускает готовый арендный бизнес собственными квартирами. Участвовать в эксперименте будут объекты в проектах «Тропарево Парк» и «Новоданиловская 8», а, если это поможет девелоперу набить карманы, то список расширят ещё на 14 проектов.
Долги растут
Возникает логичный вывод: если продажи и ввод нового жилья падают, то для чего же выпускаются облигации и берутся новые долговые обязательства? Явно не под новые проекты - реализовать бы то, что уже настроили. Неужели «Самолет» выпускает облигации, чтобы обслужить собственные долги?
По информации на декабрь 2024 года, общий долг ГК «Самолет» составлял 740 млрд рублей, из которых 80% связаны с проектным финансированием. Т.е. как раз с тем, что сегодня продается плохо - средствами на строительство новых домов, продажи квартир в которых падают квартал от квартала. Раз проекты не продаются - кредиты возвращать не с чего. Кроме того, остается еще 20% - 148 млрд рублей чистой кредитной нагрузки.
Но то было в 2024 году. Сейчас же цифры другие. Согласно сведениям информационной системы Rusprofile, совокупный объем долговых обязательств ПАО «ГК «Самолет» составляет 263 млрд рублей. Из них 173 млрд рублей - долгосрочные обязательства, 80 млрд - краткосрочные. При этом за год долгосрочные обязательства выросли в полтора раза, краткосрочные - на 35%. Если так продолжится, то к концу 2025 года ГК будет должна вдвое больше, чем в 2023 году.
А ведь уже имеющееся долги надо гасить. По оценкам на ноябрь 2024 года, в 2025 году «Самолету» нужно погасить не менее 35 млрд рублей облигаций и около 65 млрд рублей прочих корпоративных долгов - т.е. порядка 100 млрд рублей.
И в этих условиях «Самолет» продолжает выпускать облигации, в том числе, ЦФА, набирать новые кредиты и делать вид, будто у него все нормально? На что же идут эти деньги, если не в новые проекты? Судя по всему, на перекрытие старых долгов. А это пахнет принципом финансовой пирамиды и банкротством - причем, не в столь отдаленной перспективе.
Воробьевы в офшорах
Здесь стоит вспомнить тех, кто стоит за этой девелоперской структурой. Формально основными акционерами ГК «Самолет» являются сооснователь Михаил Кенин (31,6%) и Павел Голубков (26,3%). Помимо них, акционерами также являются экс-гендиректора Игорь Евтушевский (5,9%) и Антон Елистратов (2,4%), а также председатель совета директоров Дмитрий Голубков (2,2%).
Однако, как известно, ГК «Самолет» тесно связывают с интересами семьи губернатора Московской области Андрея Воробьева, а также бывшего министра обороны Сергея Шойгу. Брат губернатора, Максим Воробьев, выступал одним из основателей компании вместе с Михаилом Кениным. Впоследствии Максим Воробьев владел долями в «Самолет Две Столицы», одной из крупнейших «дочек» холдинга, которая развивала экспансию компании в Санкт-Петербурге.
На момент выхода у него с партнерами было 29% акций «дочки». И в этой же компании отметились два весьма «мутных» офшора. Первый - «САМОЛЕТ ДЕВЕЛОПМЕНТ ПТЕ. ЛТД», и второй - «МУРЛАН СЕРВИСИЗ ЛИМИТЕД» с Виргинских островов.
«Самолет Две Столицы» владеет застройщиком «ДМ Апартментс», где также обнаруживается след офшоров - речь о кипрских компаниях «ИСТИВ ЭССОШИЭЙТС ЛИМИТЕД» и «ЧАУДЕТ ЭССОШИЭЙТС ЛИМИТЕД». Надо полагать, именно в эти иностранные «кубышки» могла уходить значительная часть прибыли и доходов с проектов ГК в Санкт-Петербурге.
Об отношении Сергея Шойгу к ГК «Самолет» СМИ писали в 2022 году в связи с реновацией, намеченной с Северной столице. Мол, именно министр обороны был главным бенефициаром программы по сносу хрущевок и районов малоэтажной застройки в северной столице. Ранее - в сентябре 2021 года – сообщалось, что ГК «Самолет» закрыла сделку по покупке компании «СПб Реновация», которая получила крупнейшие контракты на этом направлении.
В 2012 году Андрей Воробьев становится губернатором Московской области, и у ГК «Самолет» начинается бурный рост. Всего за четыре года компания выбилась в лидеры не только Москвы и Московской области, но и всей России. Однако, главные успехи были связаны именно с Подмосковьем. И здесь может быть велика роль губернатора Андрея Воробьева.
Проблемами ГК «Самолет» называют плохую транспортную доступность их ЖК, да и вообще сложности с инфраструктурой. Многим другим девелоперам отказывают в строительстве, если нет проработанной инфраструктуры, если застройщик не берет на себя «социальную» нагрузку в виде подвода дорог, коммуникаций, обеспечения детскими садами и школами. Однако, «Самолету» при Воробьеве везде горит зеленый свет.
Цаликов и Шойгу «спрыгивают» с «Самолета»?
Есть мнение, что нынешние проблемы «Самолета» связаны не только с объективной ситуацией на рынке жилищного строительства, но и с серьезными проблемами в команде экс-министра обороны Сергея Шойгу. Ранее он плотно работал с Юрием Воробьевым (бывший замминистра МЧС) - отцом Андрея и Максима Воробьевых, ныне - сенатором Совета Федерации. Как утверждают злые языки, якобы «Самолет» - это «кубышка» не только Воробьевых, но и людей из команды Шойгу.
А у Шойгу сейчас - огромные проблемы, как и всего ближайшего окружения экс-министра. Едва ли не половина его команды находится в СИЗО по обвинению в коррупционных преступлениях. Из них бывшие замы - Тимур Иванов, Дмитрий Булкагов, экс-глава Главного управления кадров Юрий Кузнецов. «Не при делах» оказался лишь Руслан Цаликов, которого пытались представить, как главного «казначея» людей из окружения Шойгу, чуть ли не аналога всем известного «Деда Хасана» из криминального мира.
Андрей Воробьев и Сергей Шойгу.
Видимо, его желание пробиться в Совет Федерации было связано со стремлением получить сенаторскую неприкосновенность. Как известно, в СовФед он не попал, но и фигурантом уголовного дела не стал.
Семья Цаликова, как и Шойгу, может иметь отношение к ГК «Самолет». Как утверждают авторы телеграм-канала «Незыгарь» (признан иностранным агентом на территории РФ), якобы после провала истории с Советом Федерации подконтрольные сыновьям Цаликова компании из контура «Самолета» начали остановку и заморозку новых строек под брендом девелопера, а семья Воробьевых принялась резко выводить деньги в Таджикистан и Китай под видом авансов и оплаты строительной техники.
Подтверждения нет, но если это правда, то часть проблем «Самолета» имеет не только рыночный, но и рукотворный характер, и проблемы это действительно серьезные. Вряд ли получится перекрыть их новыми кредитами и облигационными займами, но если цель - вывести из девелопера как можно больше денег перед крахом, то решения, принятые руководством холдинга, выглядят логично. Но для новых инвесторов результат вложений с большой долей вероятности окажется плачевным.
Распечатать